임대차 3법, 조상땅찾기 강의, 계약갱신청구권

임대차 3법, 조상땅찾기 강의, 계약갱신청구권

세입자의 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 규정한 주택임대차보호법이 시행된 지 약 6개월이 흘렀지만 임대인과 임차인 간 갈등은 여전하다. 교묘히 법망을 피해 전세금을 올리거나 집을 매도하려는 임대인과, 최대한 전세 기간을 연장하려 하는 임차인 사이에 신경전과 줄다리기가 계속되고 있는 것이다.

내달 13일부터 공인중개사가 세입자 있는 주택 매매를 중개할 때 의무적으로 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 매도인으로부터 확인하도록 하는 시행규칙이 시행될 예정이지만, 이마저도 세입자가 협조하지 않으면 강제할 방법이 없다는 것이 문제다.

♣수기사 크럼이 제작한 한성부 지도(1899년)♣

▲한성부 지도(1899년)▲

 

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◆“계약갱신 청구권 쓸까 말까” 아직도 혼란스러운 임대차 시장

 

“일단 집주인한테 말하지 말고 가만히 있어 보세요.”

 

전세계약 만료를 5개월 앞둔 직장인 윤모(34)씨는 최근 지역 온라인 커뮤니티에 계약갱신청구권을 쓴다고 말해야 할지 고민이라는 문의글을 올렸다가 이를 만류하는 다수의 댓글을 받았다. 한 번밖에 쓸 수 없는 계약갱신청구권을 아껴두고 ‘묵시적 연장’이 되길 기다리라는 조언이다.

 

한편에선 “일부러 계약갱신 얘기를 꺼내지 않았는데 갑자기 임대인이 이사를 요구하며 위로금을 준다고 해 고민”이라는 이야기도 나왔다. 최근 GTX 착공 등의 특수로 주변 전셋값이 1년 사이 2억원가량 오른 터라 집주인이 이사비 명목으로 1000만원을 제시하며 이사를 종용했다는 것이다. 해당 누리꾼은 “요즘 전셋값이 너무 올라 전세금에 1000만원을 보태도 근처에 이사할 곳이 없다”며 “집주인 등쌀에 눈치가 보이겠지만 어쩔 수 없이 계약 기간을 채우고 계약갱신청구권까지 쓸 생각”이라고 씁쓸해했다.

■하동군 서양곡면 봉곡동 과세지견취도(1912년)■

♣과세지견취도(1912년)♣

그런가 하면 세입자를 내보내려고 집주인이 거짓말을 하는 것 같다는 고민글도 눈에 띈다. 한 누리꾼은 “분명 집주인이 딸밖에 없다고 했던 것 같은데 ‘아들이 들어와 살 테니 집을 비워달라’고 하더라”며 “종합부동산세∙양도소득세 중과되는 6월1일 전에 집을 팔려고 거짓말하는 것 같다. 사실이 아닌 걸 알게 되면 피해보상 청구는 할 수 있겠지만 일단 이사는 가야 하니 막막하다”고 답답해했다. 임대인이 직계가족 거주 등 허위 사유로 계약갱신 요구를 거절한 후 갱신 기간(일반적으로 2년) 안에 제 3자에게 임대하거나 매도 시 기존 세입자에게 손해배상해야 한다.

 

임대인들도 ‘눈치싸움’을 벌이는 건 마찬가지다. 임대인들이 모여있는 온라인 커뮤니티에는 “세를 끼고 매도할 생각인데 세입자에게 계약 갱신할지 일찌감치 물어봤다가 별생각 없던 세입자가 갱신하다고 할까 걱정이다”, “연장 안 한다고 한 세입자와의 대화 내용을 녹음하지 못했는데 문자로 은근슬쩍 다시 확인해봐야 하나 고민”이라는 의견이 많았다. 임대차계약서에 ‘2년 뒤 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다’는 내용의 특례를 넣어도 되냐는 문의도 이어졌다. 이러한 특례를 계약서에 넣더라도 임대차법에 저촉돼 무효다.

                                         ◆경상남도 김해군 하동면 주중리 결수연명부 표지◆

◈결수연명부 표지◈

◆내달 13일부터 매매계약서에 계약갱신청구권 확인해야… 선택 강제 불가

 

이처럼 시장에 혼란이 계속하자 정부는 주택 매매계약 서류에 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 기재하는 내용의 ‘공인중개사법’ 시행규칙을 오는 2월13일부터 시행할 예정이다. 중개사가 주택 매매를 중개할 때 매도인으로부터 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인하는 서류를 받도록 의무화하는 내용이다.

 

개정안 시행을 앞두고 공인중개사협회가 배포한 확인 서류 양식에 따르면 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 △기행시 △행시 △불행시 △미결정 등으로 구분해서 표기하도록 했다. 만약 계약갱신청구권을 행사한 경우 현재 임대차기간과 갱신 후 임대 기간을 함께 적어야 한다. 서류에는 임대인 혹은 매도인의 확인 서명란도 있다. 더불어 중개대상물 확인·설명서에도 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 표시한다.

♠경성부관내지도 오프셋인쇄본 1918년. 148.7*104.2 국립중앙도서관♠

◈경성부관내지도 오프셋인쇄본 1918년. 148.7*104.2 국랍중앙도서관 소장◈

이번 조치로 매매계약의 불확실성이 줄어들 것이란 기대도 크지만 세입자가 계약갱신청구권 행사 여부를 ‘미결정’한 경우는 어쩔 수 없다는 지적도 나온다. 선택을 강제할 규정이 없으며 이에 따른 위험 부담은 임대인과 매도자가 질 수밖에 없다는 내용이다.

 

공인중개사협회 관계자는 13일 “이번 시행규칙에 따르면 집주인은 집을 매매하기 전에 어떻게든 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해야 한다. 당위성 차원에서 보자면 거래 안전을 위해 이 부분은 필요하다는 게 업계의 시각”이라고 설명했다.

 

다만 임차인의 의사가 ‘미결정’인 경우는 현실적으로 손 쓸 방법이 없다고 한다. 이 관계자는 “미결정은 임대인이 임차인을 만나지 못해 의사를 확인할 수 없는 경우가 대부분이다. 세입자가 갱신청구권을 행사할지 말지 알 수 없다”며 “매매계약 시 문제가 생길 수 있는 부분이어서 매수자가 이를 알고 본인이 감당하겠다고 해야 계약이 성사될 수 있다”고 말했다.

 

임차인의 계약갱신청구권 의사 확인 관련해 책임 소재가 중개사가 아닌 임대인에게 있다고도 강조했다. 관계자는 “확인 서류에 임대인이 서명∙날인하므로 임차인의 문제로 매매계약에 차질이 생긴다면 이 확인서를 제출한 임대인 쪽에서 문제를 진다”고 밝혔다.

 

♣조선도 권14 연안/통진/파주/영평/교동/개성/고양/가평/춘천/적성/김포/백천/옹진/강화/교하/양주/인제/양양/포천/장단/풍덕/강익♣

♠조선도 권14♠

●계약갱신청구권●

세입자 보호를 위해 더불어민주당이 추진하는 이른바 '임대차 3법'이 국회 상임위원회를 모두 통과했습니다.

국회 법제사법위원회는 오늘(29일) 전체회의를 열어 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 주택임대차보호법 개정안을 의결했습니다.

개정안은 세입자 보호를 위한 이른바 '임대차 3법' 중 계약갱신청구권·전월세 상한제를 도입하는 내용입니다.

앞서 국토교통위원회는 어제 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리, 오늘 법안 통과로 '임대차 3법'은 모두 상임위 문턱을 넘어섰습니다.

개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했습니다.

집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다.

집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

오늘 법안 처리는 어제와 마찬가지로 통합당이 퇴장한 가운데 일사천리로 진행됐습니다.

윤호중 법사위원장이 개정안 대안을 상정하고 의결 절차를 밟자 통합당 김도읍 간사는 국회법 해설서를 꺼내 들며 "독단적으로 전체회의를 여는 것은 이미 통과를 예정하고 있는 것이냐"고 강하게 항의했습니다.

법안 대안 상정을 기립 표결에 부치자 통합당 의원들은 "민주당 다 해 먹어라", "이게 독재다", "이런 게 공산주의 국가 아니냐"고 소리치기도 했습니다.

항의가 받아들여지지 않자 통합당 의원들은 결국 회의장을 빠져나가 표결에 참여하지 않았습니다.

윤 위원장은 "이 법은 코로나19로 큰 피해를 본 서민에게 임대료 폭탄이 떨어지지 않도록 하기 위한 법안"이라며 "내달 4일 본회의가 아니라 오는 31일 본회의에서 5일이라도 빨리 통과 시켜 시장을 안정시켜야 한다"고 했습니다.

◀수선전도 필사본. 1892년경 99.0*70.0 연세대학교 박물관 소장▶

♥수선전도♥

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♥경계점좌표등록부♥

조상 땅 찾는 방법과 절차는 6-25사변으로 지적공부와 등기부등본이 소실된 지역과 보존된 지역에 따라서 크게 구별됩니다.

1. 6-25사변으로 공부가 소실된 지역

토지조사부,임야조사부,조선총독부 관보를 통하여 조상님의 성명을 찾으시면 됩니다.

2. 조사부가 보존된 지역

강원도 ,경기도, 충청북도, 경남 김해, 밀양, 경북 김천, 울진.....성주 강원도와 충청북도는 임야조사부 멸실

3. 지적공부가 보존된 지역

구토지대장과 구임야대장을 마을단위로 열람하여 조상님의 성명을 찾으시면 됩니다.

4. 지적전산망 이용안내

토지대장, 임야대장상에 조상님의 성명이 최후소유자로 남아있으면 출력되는 전산망입니다 .각 지자체 지적부서에서 무료로 실시합니다.

5. 국가를 상대로한 소송

6-25사변으로 공부가 소실된 지역중 상속인이 복구하지않아 지자체, 국가가 대장을 복구하여 많은 토지를 등기하였습니다. 이러한 경우 일제시대 공부를 증거 자료로 국가를 상대로 소송을하면 대부분 승소확률이 높습니다.

6. 농지개혁, 분배농지, 상환대장, 상환대장부표등과 관련된 소송

분배되지 않은 토지는 국유가 아니고 지주에게 되돌려 주어야합니다.

7. 각종 부동산특별조치법으로 이전한 경우

신청서, 보증서를 행정정보공개청구하여 보증인의 섭외가 최우선입니다. 보증인의 적극적인 도움만 있으면 승소 가능합니다.

♠조선도 권 19 개림/거창/무주/금산/안의/황간/합천/장수/삽주♠

♠조선도 권19♠