조상땅찾기

증조부 존암은 송00(님) 입니다.
토지 및 임야 조사서에는 증조부님 앞으로 필지가 되었있습니다.
94년경 송00으로 찾은 땅(12필지 정도)은 집안에서 찾은 소요이며,
남은 필지 중
조상땅 중 찾을 가능성이 있는 땅이 얼마나 되는지 궁금해서
연락드립니다.
정확한 주소는 경기도 연천군 0면 00리 0001번지입니다. 

안녕 하세요...
증조부 고향인 안성 공도면(옛주소)
까지만 알고 있어요.. 지번은 모르구여..
할아버지가 아버지 나이 5살때에 돌아가셔서
작은조부 한테 16살까지 함께 살았답니다....

지금의 화성시 동탄신도시 그당시에 동탄에 토지와 제일 큰산이 있었다고
하네요..그산에 조상님의 산소가 있어서 작은조부님과 벌초도
하러 다녔다고 합니다...

증조부님 - 조부님 두분에서 한분은 결혼도 안하셨구요..
아들로서는 아버님이 독자이시구여..
고모 한분 있구요..

그리고
10여년전에 아버님 생전에 찾아 볼려구 아버님과 함께
동탄에 방문 했었는데
넘 달라져서 알아 보지도 못하고 잊고 살다가
돌아 가신후에 우연히 조상땅찾기란 말을 듣고 글을 올려 보네요.

알아 볼려면요...
뭐부터 시작 해야 하는지 암담 하네여...
상세히 좀 알려 주시면 감사 하겠습니다...
도와 주세요...

조상님 토지에 대하여 공유물분할소송을 진행하려고 하는데요. 현재 토지위에 명도소송이 있었던 미등기건축물이 존재하고 있기에, 해당 건축물이 소송에 어떠한 영향을 줄지 궁금하여 문의합니다. 조언부탁드립니다.

토지 : 도시지역/ 제2종 일반주거지역.

건물 : 해당 토지에 미등기건축물이 있습니다.
1) 해당 미등기건축물은, 십 여년 전 공유자 중 1인이 (타 공유자 4인에게 동의를 구함이 없이) 단독으로, 제3자에게 건축물을 건축하고 사용할 수 있도록 허가해준 것입니다.

2) 당시 해당 토지는 피상속인의 망 후 상속등기가 되지 않아 피상속인의 명의였고, 그로인해 건축주 명의가 피상속인 명의로 되어있고, 피상속인 명의로 소유자 등록이 이루어졌습니다.

3) 최근 공유자 중 (본인을 제외한) 일부 공유자가 명도소송을 진행하였고,
"퇴거 및 대지인도" 판결을 받았습니다.

(질문1) 해당 토지는 도시지역으로서 면적이 작아, 건축법 57조 및 건축법시행령 80조에 의거하여, 분할될 경우 어느 한 부분의 면적이, 건축법상 대지면적의 최소한도에 미달하여 분할이 불가능한 것으로 알고 있습니다.

건축법 57조가 적용되는 건축물은, 도시지역으로서 무허가건축물이 아니어야하는 것으로 아는데요. 해당 건축물은 현재 명도소송 후 퇴거 및 대지인도 명령을 받은 상황입니다. 그로인해 건축법 57조의 적용이 어려워지는 것은 아닌가요?

(질문2) 상기한 명도소송 판결로, 토지소유자 모두에게 철거의 권한이 주어지는 것인가요? 아니면 명도소송에 참여한 소유자에게만 철거의 권리가 주어지는 것인가요? 그리고 철거 없이 분할 될 경우, 철거비의 지급책임은 누구에게 있는 것인가요?

소유권보존등기는최초의 등기로  사정인 또는 사정인의 상속인 만이 가능합니다. 병의 후손이 절가되었으면 소유 지분은 근친자에게 상속되며, 국가로 귀속되지 않습니다. 환,대,보 3인이 사정인의 상속권과 관계없으면 소송 가능합니다. 영,태,진 3인이 등기부취득시효를 주장하기 위해서는 환,대,보 3인의 점유 권원에 과실이 없어야 합니다. 선의의 제3자는 등기이전 후 10년이 경과되어야 완전한 소유권을 취득합니다.

 내용은 본래 진정한 종중은 아니나 종중에서 특정 지역에 편중된 자들은 모임인 세파도 소 문중으로 단체성을 인정할 수 있다는 내용입니다. 권리능력없는 사단은 종중을 지칭하는 것입니다. 그러나 소송에서 토지의 진정한 권리자를 다툴때 세파는 진정성의 의심은 받을 수 있습니다.

조상님 토지의 추적은 6-25사변으로 공부가 소실된 지역이 많은 관계로 지역, 취득시기에 따라 찾는 방법이 다양합니다.먼저 일제시대 대장과 등기가 소실되지 않은 지역이면 조상땅 찾아주기 지적전산망을 조회해 보시면 됩니다. 조상땅찾기 지적전산망은 토지대장,임야대장상으로 조상님의 성명이 최후 소유자로 존재하여야 출력되는 전산망이며, 국가, 지자체,제3자가 소유권이전(보존)된 경우에는 지적전산망으로 출력되지 않습니다. 공부가 소실된 지역의 조사 방법에는 조선총독부 자료인 토지조사부, 임야조사부, 관보, 농지개혁 자료등을 이용하여 조상님의 토지를 추적합니다.

도시로 이주하기 전에 고향에 도지를 주던 과수원 문제입니다.
  할아버지 임야를 아버님이 상속받아 과수원을 일구었습니다.
  사업 관계로 과수원과 농사를 포기하고 도시로 이주하였으나
  전, 답, 과수원은 문중의 먼 친척분에게 맏겨 대신 경작하게 하였
  으나 최근에 등기부등본을 발급받아 확인하니 과수원 토지가
  당숙 명의로 소유권이전되어 있습니다. 등기부등본 상으로 매매로
  이전되었으며, 1994년 5월 21일 법률 제4502호로 이전되었습니다.
  과수원 토지는 아버님께서 매매한 사실도 없는데....
  법적으로 되찾기 위해 어떤 방법을 강구하여야 할까요.
  조언 부탁드립니다.  

경기도 경성부, 고양군, 김포군, 시흥군, 부천군,  강화군등 일부 지역을 제외하고 대부분의 지역은 6-25사변으로 지적공부가 소실되었으며,일부지역은 일제시대 구등기부등본이 소실되지 않아 복구시 구 등기부등본 내용과 회복등기 내용으로 대장을 복구하였습니다.
그러나 일제시대에도 미등기 토지가 많아 복구시 국가,지자체에서 많은 토지를 복구하였습니다.
그러므로 조선총독부 자료인 조사부, 조선총독부 관보,농지개혁 자료등으로 조상님의 토지를 추적하셔야 합니다. 현제 소유주가 선의의 제3자인 경우 등기 후 10년이 경과되면 민법 제245조 제2항에 의하여 등기부취득시효를 보유함으로 찾을 수 없습니다.

6-25사변으로 공부가 소실되어 복구한 지역은 조선총독부 자료를 증거로 소송을 하셔야 합니다. 현재 소송 추이는 2심까지 기본적으로 진행됩니다.건교부, 산림청이 관리청으로 되어있는 경우 국가를 상대로 소유권보존등기. 이전등기 말소청구소송을 하셔야 합니다. 변호사 선임은 상속인의 전결 사항입니다. 원하시는 곳 아무데나 의뢰 가능합니다. 상속인이 모르는 토지를 찾아주는 것은 좋은 일이나 성공 사례금 40%는 과도하게 많습니다.

아버님 사망 후 토지가 이전된 경우에는 과거 실시한 부동산특별조치법으로 이전하였을 가능성이 많습니다.특별조치법 법률 번호는 대장과 등기부등본에 이기되어 있습니다.
불법행위자로 부터 취득한 선의의 제3자는 등기이전한 후 10년이 경과되면 민법 제245조 제2항에 의하여 취득시효 주장이 가능하여 해당 토지를 원소유자가 되찾을 수 없는 경우가 발생합니다. 그러나 소송에서 불법행위자가 원소유자로부터 원인무효로 취득한 사실이 밝혀지면 토지는 되찾을 수 없지만 불법행위자에게 손해배상청구는 가능합니다.
토지의 정확한 권리분석은 각 토지별 토지대장, 카드식토지대장, 구토지대장, 등기부등본, 폐쇄등기부등본, 구등기부등본, 지적도, 폐쇄지적도등을 분석하여야 정확한 권리분석이 가능합니다.